O que mudou
O Supremo Tribunal Federal decidiu, por unanimidade, que os municípios não podem fixar alíquotas de IPTU com base na área do imóvel. A decisão foi tomada no ARE 1593784, com repercussão geral (Tema 1.455), em sessão virtual encerrada em 5/08/2026 e divulgada em 17/08/2026. O caso teve origem em lei de Chapecó (SC), que cobrava alíquota de 1% para imóveis com área construída igual ou superior a 400 m², e 0,5% para os demais.
Segundo o relator, ministro Dias Toffoli, após a EC nº 29/2000 a Constituição só permite progressividade fiscal do IPTU em razão do valor do imóvel, além de alíquotas diferentes por localização e uso. A área não está entre esses critérios. A tese fixada: "É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel", e deve ser aplicada por todos os tribunais do país.
Quem é afetado
Proprietários de imóveis urbanos e empresas em municípios cujas leis de IPTU usam a área construída ou do terreno como critério de alíquota diferenciada, especialmente empresas com imóveis próprios de grande porte (galpões, centros de distribuição, plantas industriais).
Impactos práticos
- Contribuintes ganham precedente vinculante para contestar a cobrança perante o Judiciário ou na esfera administrativa municipal.
- Abre caminho para pedidos de restituição de valores pagos indevidamente, observado o prazo prescricional.
O que fazer agora
- Orientar clientes com imóveis urbanos, principalmente de maior metragem, a verificar a legislação de IPTU do município.
- Identificar se a alíquota aplicada usa a área como critério isolado de progressividade.
- Buscar orientação jurídica especializada para avaliar a viabilidade de questionar a cobrança e reaver valores pagos a mais.